الزام به تسلیم مبیع
آیا میدانید مبیع چیست و درباره الزام به تسلیم مبیع چیزی شنیدهاید؟ آیا میدانید تسلیم مبیع چه زمان و تحت چه شرایطی انجام میشود؟ درباره نحوه طرح دادخواست مبیع اطلاعی دارید؟
روزانه قراردادهای مختلفی با عناوین مختلف میان افراد جامعه شکل میگیرد و یکی از این قراردادها که جزو رایجترین آنها است، قرارداد خرید فروش است. خرید و فروش در قانون با نام بیع شناخته میشود و منظور از بیع، تملیک عین به عوض معلوم است. یعنی خرید و فروش چیزی با قیمت معلوم.
مبیع چیست؟
به مالی که مورد معامله قرار گرفته است، مبیع میگویند و پولی که خریدار برای معامله میپردازد، ثمن یا قیمت نام دارد. در قانون مدنی، ماده 342 آمده است که اندازه و جنس و شرح مبیع باید معلوم باشد. از نظر قانون معاملهای صحیح است که در آن عقد بیع (تنظیم قرارداد معامله) فروشنده را موظف به تسلیم مبیع و خریدار با موظف به پرداخت ثمن میکند.
تسلیم مبیع چیست؟
در قانون مدنی منظور از تسلیم مبیع این است که مالی که فروخته شده است یا همان مبیع، پس از انجام معامله در اختیار خریدار قرار گیرد تا خریدار بتواند در مال خود تصرف داشته باشد و از آن استفاده کند. قبض به معنای سلطه خریدار بر مبیع است. زمانی که مال به خریدار تحویل داده شود و خریدار نسبت به آن اختیار تام داشته باشد، تسلیم مبیع صورت گرفته است. یعنی خریدار بتواند بدون هیچ مانعی از مبیع استفاده نماید.
نوع تسلیم با توجه به نوع مبیع (مالی که مورد معامله قرار گرفته است) متفاوت خواهد بود، به عنوان مثال اگر مبیع خانه باشد، تسلیم آن با تحویل کلید خانه صورت میگیرد، اگر مبیع خودرو یا وسیله نقلیه باشد، تسلیم به صورت تحویل وسیله نقلیه انجام میشود. لازم به ذکر است که در ماده 383 قانون مدنی آمده است که در زمان تسلیم مبیع، تمامی اجزاء و توابع مبیع نیز باید به خریدار تحویل داده شود. به عنوان مثال در خصوص معامله ماشی آلات فنی و تجهیزات تخصصی، فروشنده موظف است تا زمان مشخصی برخی از قطعات مورد نیاز را در اختیار خریدار قرار دهد و نیروی متخصص برای آموزش و راه اندازی دستگاه و تجهیزات را نزد خریدار بفرستد، در غیر اینصورت تسلیم مبیع به طور کامل صورت نگرفته است.
نحوه تسلیم مبیع
مطابق با قانون تسلیم مبیع بایستی درست پس از عقد قراردارد انجام شود مگر اینکه فروشنده و خریدار با توافق یکدیگر زمانی را برای تسلیم مبیع مشخص نموده باشند، در این صورت فروشنده باید در زمان مشخص مبیع را به خریدار تحویل دهد. در حالتی که خریدار سابقا از مبیع استفاده میکرده است و در ان تصرف داشته، مثلا در خانهای مستاجر بوده است و بعد آن خانه را از مالک خریداری نموده است، نیازی به انجام تشریفات تحویل و صدور قبض تحویل نیست.
در ماده 374 قانون مدنی آمده است که پس از عقد قرارداد مبیع در اختیار خریدار قرار خواهد گرفت و نیازی به اجازه فروشنده نیست. به عنوان مثال اگر ملکی معامله شده باشد و کلید در دست خریدار باشد، خریدار هر زمان که بخواهد میتواند وارد ملک شده و از آن استفاده کند، در این حالت نیازی به حضور فروشنده و اجازه او نیست.
در مورد مکان تسلیم مبیع نیز مطابق اصول قانونی، مبیع باید در مکانی که معامله انجام شده است و قرارداد منعقد گشته است تحویل داده شود. مگر اینکه خریدار و فروشنده با یکدیگر توافق کنند که برای تحویل مبیع به مکان دیگری بروند یا فروشنده مکان مشخصی را برای تحویل به خریدار اعلام کند. گاهی نیز ممکن است خریدار مبیع را نزد خریدار برده و تحویل دهد. طبق ماده 381 قانون مدنی تمامی هزینههای حمل و نقل و جابجایی مبیع بر عهده فروشنده است و فروشنده باید هزینه جابجایی مبیع تا محل تسلیم مبیع را بپردازد، مگر اینکه در قرارداد جور دیگری ذکر شده باشد.
انواع مبیع
مبیع انواع مختلفی دارد که عبارتند از:
- عین معین: این نوع مبیع مالی است که وجود خارجی دارد و قابل مشاهده است. به عنوان مثال خودرویی که مدل و رنگ آن مشخص است و شماره پلاک آن نیز در دست است. در این نوع مبیع خریدار بلافاصله پس از انجام معامله صاحب مبیع خواهد بود و میتواند از آن استفاده کند.
- کلی در معین: در این نوع مبیع خریدار قسمتی از مال را مشاهده میکند و بر اساس آن و تائید کیفیت مبیع را خریداری میکند. به عنوان مثال در خرید و فروش برنج، فروشنده از 100 کیلو برنجی که در مغازه دارد حدود 5 کیلو برای مشتری جدا میکند و به مشتری میفروشد.
- کلی فی الذمه: معامله این نوع مبیع بیشتر بر اساس تعهدات فروشنده صورت میگیرد. به عنوان مثال فروشنده به خریدار تعهد میدهد که در زمان مشخص یک یا چند مبیع را به خریدار تحویل میدهد. در این حالت فروشنده موظف است مالی که تعهد نموده است را در زمان مقرر به خریدار تحویل دهد.
- مال مشاع: در این نوع مبیع چند نفر به طور مشترک در مبیع شریک هستند و به طور مشخص هیچ قسمتی از مبیع به نام فردی نیست و شرکا در جز به جز مبیع سهیم هستند.
- مال مفروز: در این نوع مبیع بر خلاف مال مشاع مالکیت هر فرد بر قسمتی از مبیع مشخص شده است و دیگران اجازه استفاده از آن را ندارند و هیچ مالکیتی بر آن ندارند.
الزام به تسلیم مبیع چیست؟
تسلیم مبیع یعنی تحویل دادن مال به خریدار. پس از تحویل مبیع، خریدار مالک مال است و میتواند از آن استفاده نماید. در این بخش به نحوه طرح دادخواست مبیع و شرایط آن خواهیم پرداخت.
- پس از عقد قرارداد، فروشنده باید مبیع را به خریدار تحویل دهد، چنانچه مال در دست فروشنده باشد و پس از اتمام معامله از تحویل مبیع به خریدار امتناع ورزد، خریدار میتواند با مراجعه نزد بهترین وکیل ارومیه، دادخواست الزام به تسلیم مبیع را تنظیم نماید و از دادگاه بخواهد تا فروشنده را ملزم به تحویل مبیع نماید. دادگاه نیز پس از بررسی مدارک و اسناد موجود، برای تحویل مبیع زمانی را مشخص مینماید و فروشنده باید در زمان مشخص مبیع را به خریدار تحویل دهد.
- اگر پس از عقد قرارداد، مشخص شود که مبیع در دست فروشنده نیست و پس از انجام معامله فروشنده قادر نیست مال را به خریدار تحویل دهد، قرارداد باطل خواهد بود و خریدار میتواند مبلغی که بابت خرید مال به فروشنده پرداخت کرده است را پس بگیرد. به اصطلاح گفته میشود که معامله باطل است و ثمن به خریدار بازگردانده میشود. در این شرایط اگر فروشنده از پرداخت ثمن به خریدار امتناع کند، خریدار میتواند با کمک وکیل پایه یک دادگستری نجات علی پور دادخواستی تنظیم نماید و از فروشنده شکایت کند.
- اما اگر در زمان معامله مبیع وجود داشته است اما پس از انجام معامله یا پیش ار تحویل به دلایلی (توسط فروشنده یا غیر) مال از بین رفته باشد، در این حالت فردی که به مال آسیب رسانده است ضامن آن خواهد بود و باید مشابه مبیع مورد معامله را به خریدار تحویل بدهد، اگر مشابه مال در دسترس نبود، باید قیمت روز مال مورد نظر را به خریدار تحویل دهد.
منظور از عدم قدرت بر تسلیم مبیع چیست؟
از نظر قانون مبیع بایستی قدرت تسلیم داشته باشد. به این معنی که خریدار بتواند ان را در اختیار بگیرد و در آن تصرف کند. به عنوان مثال ملک و زمین مبیعی است که قدرت تسلیم دارد و خریدار میتواند در آن تصرف داشته باشد و از ان استفاده نماید.
اما اگر مبیع قدرت تصرف نداشته باشد شرایط جور دیگری خواهد بود. اگر مبیع پیش از اینکه توسط فروشنده به خریدار تحویل داده شود قدرت تسلیم خود را از دست بدهد، فروشنده باید ثمن مال را به خریدار برگرداند و معامله باطل است. به عنوان مثال اگر مبیع یک حیوان باشد و پس از انجام معامله در هنگام تحویل یا پیش از آن فرار کند، فروشنده باید عین مبیع را به خریدار تحویل دهد و در غیر اینصورت معامله فسخ است و باید پولی که خریدار پرداخت کرده است را به وی برگرداند.
همچنین اگر پی از انجام معامله خریدار متوجه شود که مبیعی وجود ندارد، میتواند از فروشنده به جرم کلاهبرداری شکایت کند و با کمک بهترین وکیل ارومیه پرونده را به دادگاه کیفری بفرستد. در این حالت معامله باطل است و فروشنده باید ثمن را به خریدار بازگرداند.
برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد بهترین وکیل ارومیه به آدرس وب سایت https://nejatalipour.com/ مراجعه نمائید.
مدارک لازم برای طرح دادخواست مبیع غیر منقول
- مبایعه نامه امضا شده توسط طرفین
- کارت ملی و شناسنامه
- حضور شاهدین ماجرا (در صورت وجود)
- در صورتیکه برخی از مدارک مانند شاهد وجود نداشت ارائه هر یک از دلایل زیر میتواند در موفقیت پرونده موثر باشد.
- نتیجه تحقیقات محلی
- گزارش معاینه محلی
- درخواست جلب نظر کارشناس
- شماره پرونده استنادی
- درخواست استعلام
متن نمونه دادخواست الزام به تسلیم مبیع غیر منقول
ریاست محترم شعبه …… دادگاه حقوقی ارومیه
موضوع: لایحه دفاعیه
با سلام و احترام، در خصوص پرونده کلاسه فوق، موضوع دعوای موکل به طرفیت آقایان …………، ………………. و …………………….. به خواسته تسلیم مبیع و تحویل مورد معامله، به شرح زیر در توضیح خواسته و دفاع از دعوا، مطالبی به عرض میرسد:
اول: به حکایت مبایعه نامه شماره ……………..مورخ …/…/…، خوانده ردیف اول، آقای …………………..، اقدام به فروش شش دانگ از یک دستگاه آپارتمان مسکونی در پلاک ثبتی ……. واقع در بخش ……………. را به بیع قطعی به موکل واگذار نموده و کلیه ثمن معامله به مبلغ …………………………… تومان نیز توسط فروشنده دریافت گردید.
موضوع دریافت ثمن معامله، بنا به مندرجات مبایعه نامه رسمی، مورد اقرار خوانده ردیف اول قرار گرفته و در ماده ……….. قرارداد مابین نیز به این موضوع تصریح شده است.
دوم: موعد تحویل مورد معامله و تسلیم مبیع، بر اساس توافق طرفین معامله، طبق قرارداد استنادی، مورخ …/…/… تعیین گردید و هیچ توافق بعدی نیز در این خصوص وجود ندارد.
لذا قبل از موعد مقرر جهت تحویل گرفتن مبیع، جهت انتخاب شیرآلات و سایر لوازم، به محل وقوع ملک مراجعه نمود که متصرفین اظهار داشتند ………….. در ملک مالکیتی ندارد و ملک متعلق به آقای ………………. میباشد.
نمونه دادخواست الزام به تسلیم مبیع (ملک)
خواهان : آقای/ خانم ………..…/ کد ملی: …………….. / آدرس: …………………………….
خوانده: آقای/ خانم ……………/ کد ملی: ………………/ آدرس: ……………………………..
وکیل: وکیل پایه یک دادگستری نجات علی پور
خواسته: تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به تحویل مبیع به انضمام خسارات دادرسی
دلایل:
فتوکپی مصدق بیع نامه مورخ …/ …/ …
فتوکپی مصدق سند مالکیت به شماره ……….…
ریاست محترم دادگاه
با سلام و عرض ادب
احتراما به استحضار میرساند:
اینجانب …………………… به موجب بیع نامه مورخ …/…/… یک باب آپارتمان دارای پلاک ثبتی ……. واقع در ……………………..… را از خوانده محترم خریداری نمودم و در حال حاضر سند رسمی آن به نام اینجانب میباشد. با توجه به قرارداد فی مابین، خوانده محترم موظف بودند در تاریخ …/…/… نسبت به تحویل مورد معامله به اینجانب اقدام نمایند ولی با وجود مراجعات مکرر، ایشان تاکنون از انجام تعهد خود امتناع میورزند.
لذا مستندا به مواد ۱۰، ۲۱۹ و ۳۶۲ قانون مدنی تقاضای الزام خوانده به تحویل مبیع به انضمام کلیه خسارات قانونی را دارم.
نمونه دادخواست الزام به تسلیم مبیع (خودرو)
خواهان: آقای/ خانم …………….
خوانده: آقای/ خانم ……………..
وکیل یا نماینده قانونی: وکیل پایه یک دادگستری نجات علی پور
خواسته یا موضوع و بهای آن الزام به تحويل مبيع (اتومبيل ……… شماره ………… ) مقوم به …………ريال به انضمام كليه خسارات قانوني
دلائل و منظمات دادخواست (مدارک) كپي مصدق:
1 – قرارداد مورخ ………… 2 – سند اتومبيل ………… شماره ……………
رياست محترم شورای حل اختلاف ………………………………
با سلام احتراماً به استحضار مي رساند :
اينجانب به نشاني مذكور برابر قرارداد مورخ…………،…………دستگاه اتومبيل وانت/سواري …… سيستم……… مدل ……… رنگ ………… شماره موتور ………… شاسي ………… موقت/دائمي ………… داراي ………… جلد سند مالكيت به شماره ………… و به شماره ثبت …………صادره از ……… اداره راهنمايي و رانندگي ………… را از خوانده/خواندگان خريداري نموده و مبلغ ………… ريال بعنوان قسمتي از/تمامي ثمن معامله نيز پرداخت شده است. عليرغم ايفاء تعهداتم بعنوان خريدار، متأسفانه خوانده/خواندگان مذكور از اجراي تمامي مفاد قرارداد امتناع نموده و با وجود تنظيم سند رسمي انتقال به نام اينجانب از تحويل مبيع كه عبارت است از اتومبيل فوق الذكر باشد خودداري مي نمايد . فلذا با عنايت به مراتب فوق و امتناع خوانده/خواندگان از اجراي مفاد قرارداددر تحويل مبيع صدور حكم محكوميت ايشان به تحويل مورد معامله بنام اينجانب به استناد مواد 10، 220 الي 225، 238 و 239 و 1301 قانون مدني به انضمام خسارات و هزينة دادرسي درخواست ميگردد.