الزام به تنظیم سند رسمی
امروزه با وجود تنوع در نوع سرمایه گذاری و افزایش معاملات اموال منقول و غیر منقول دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی نیز در مراجع قضایی بیشتر از پیش طرح میگردند. در این مقاله قصد داریم به تعریف الزام به تنظیم سند رسمی، نحوه طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک، خودرو و … و نمونه دادخواست بپردازیم.
تعریف الزام به تنظیم سند رسمی
برای منتقل نمودن مالکی اموال منقول و غیر منقول دو نوع سند وجود دارد. سند رسمی و سند عادی. این دو سند با یکدیگر متفاوت هستند.
- سند رسمی: اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم میشود و اسنادی که در دفاتر ثبت اسناد رسمی ثبت میگردند، سند رسمی نامیده میشوند. بدین ترتیب هر سندی که رسمی نباشد، سند عادی است. اموالی که دارای سند رسمی هستند نسبت به اموالی که دارای سند عادی هستند، ارزش بیشتری دارند. به همین دلیل برای اثبات هر گونه مشکل یا شبهه در اسناد رسمی به مدارک بیشتری نیاز خواهیم داشت.
یکی از مهمترین شرایط اثبات مالکیت نسبت به اموال و املاک ارائه سند رسمی است. به همین علت بسیاری از افراد سود جود در زمان معامله اموال منقول و غیر منقول مانند ملک یا خودرو از انتقال سند به خریدار امتناع مینمایند و تنها با تنظیم مبایعه نامه اموال را به خریدار تحویل میدهند. یکی از مهمترین دلایل خودداری افراد از تنظیم سند رسمی، فرار از هزینههای انجام معاملات است. برای تنظیم سند طرفین معامله بایستی مبلغی را به دفترخانه بپردازند.
قانون نام فردی که در سند رسمی ثبت شده است را مالک اصلی میداند و اگر فردی بخواهد پس از فروختن ملک یا خودرو از این فرصت سوء استفاده کند، قطعا مشکلاتی برای خریدار به وجود خواهد آمد. به همین دلیل انتقال سند رسمی پس از انجام معامله و اتمام خرید و فروش الزامی است. فرد خریدار برای اطمینان از معامله میتواند از فروشنده بخواهد که برای تنظیم سند رسمی در دفتر ثبت اسناد حاضر شود.
دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟
زمانی که طرفین پس از انجام معامله سند عادی را امضا نمودند اما فروشنده هیچ گونه اقدامی برای انتقال سند به نام خریدار انجام ندهد، خریدار میتواند برای اثبات مالکیت خود، سند عادی را به دادگاه ارائه برده و دادگاه پس از بررسی ادعای خریدار، فرد فروشنده را موظف میکند تا سند رسمی را به نام خریدار انتقال دهد.
اگر فروشنده به هر دلیلی از انتقال سند خودداری نماید، خریدار میتواند با طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی موضوع را به اطلاع مراجع قضایی برساند. این دادخواست در اصطلاح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نامیده میشود.
چند نکته مهم درباره طرح دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی
- برای طرح دعاوی مرتبط با اموال منقول، دادخواست باید در دادگاه محل سکونت خوانده طرح گردد و در خصوص اموال غیر منقول، در دادگاه محلی که ملک یا زمین واقع شده است، مطرح میشود.
- در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک یا زمین، 5/3 درصد از قیمت ملک در منطقه باید برای هزینه دادرسی پرداخت شود. این نوع دعاوی جزو دعاوی مالی محسوب میشوند.
- فردی که برای طرح دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی اقدام میکند، باید مدرکی برای اثبات مالکیت خود داشته باشد. اگر هیچ مدرک یا مبایعه نامهای تنظیم نشده باشد، خواهان نمیتواند ادعایی داشته باشد و طرح دعوا نماید.
نحوه طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی
برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی دو حالت وجود دارد.
در حالت اول، خریدار و فروشنده هر دو با هم زمانی را برای حضور در دفترخانه معین میکنند تا سند رسمی تنظیم گردد. اگر فروشنده در زمان مشخص شده در دفتر ثبت اسناد و مدارک رسمی حضور نیابد، خریدار میتواند از دفتر خانه گواهی عدم حضور فروشنده برای انتقال سند را دریافت کند و آن را برای اثبات عدم تعهد فروشنده برای انتقال سند به دادگاه ارائه دهد.
در حالت دوم، فروشنده در مبایعه نامه یا سند عادی تاریخی را برای انتقال سند مشخص نموده است اما در زمان مشخص شده برای ثبت و انتقال سند به نام خریدار در دفترخانه حاضر نمیشود. در این حالت نیز خریدار به دلیل عدم حضور فروشنده در دفتر خانه و بد عهدی میتواند از دفترخانه گواهی عدم حضور فروشنده را دریافت نموده و برای طرح دادخواست اقدام نماید. توصیه میشود پیش از هر اقدامی با وکیل ارومیه مشورت نمائید تا مدارک لازم برای طرح دادخواست را جمع آوری نماید.
برای طرح دادخواست، باید به دادگاهی محلی که ملک در آن است مراجعه شود. برای جلوگیری از هر گونه ضرر و زیان مالی، بهتر است همزمان با طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، خواهان (خریدار) درخواستی برای جلوگیری از فروش ملک را مطرح نموده و از مراجع قضایی بخواهد تا حکم موقتی صادر نمایند تا فروشنده (خوانده) نتواند ملک را به فرد دیگری بفروشد.
نحوه رسیدگی به پرونده دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه
در ابتدای رسیدگی به پرونده، برای اینکه دادگاه بتواند خوانده را به دادگاه بخواند باید از صحت مدارک و مالکیت فرد خواهان اطمینان حاصل کند. به همین علت باید اثبات شود که خوانده (فروشنده) مالک پیشین ملک یا اموال بوده است و برای اثبات این موضوع اسناد و مدارکی باید ارائه گردد، سپس باید اثبات شود که خواهان (خریدار) مبلغی را بابات خرید ملک یا اموال به فروشنده پرداخت کرده است. وکیل پایه یک دادگستری نجات علی پورف موکل خود را راهنمایی میکند تا بتواند تمامی مدارک مورد نیاز را برای ارائه در دادگاه جمع آوری کند. پس از اتمام مراحل قبل، دادگاه هزینه ثبت و تنظیم سند رسمی و فردی که باید آن را پرداخت کند (فروشنده یا خریدار) را مشخص مینماید.
پس از صدور حکم قاضی، خوانده باید برای انتقال سند رسمی به خواهان، در زمان مشخص شده از سوی دادگاه به دفتر ثبت اسناد و مدارک که دادگاه تعیین نموده است مراجعه نماید و سند رسمی را به نام خواهان منتقل کند. چنانچه خوانده در زمان مقرر شده از سوی دادگاه در دفترخانه حاضر نشود، فردی از طرف واحد اجرای احکام به دفتر خانه فرستاده میشود تا در زمان انتقال سند رسمی به نام خواهان، از سوی خوانده سند را امضا نماید.
دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع
ملک مشاع ملکی است که چند نفر به صورت شریکی بخشی از یک ملک را خریده باشند و هر یک سهمی از ملک دارد اما تمام ملک به نام آنها نیست و ملک را با افراد دیگری شریک هستند. در این صورت فروشنده باید بخش مورد نظر از ملک را به نام فرد یا افرادی در ملک شریک شدهاند ثبت نماید. اگر فروشنده برای انتقال سند در دفتر خانه حضور نداشته باشد، شرکا نمیتوانند هیچ گونه اقدامی برای تنظیم سند رسمی انجام دهند.
همچنین اگر فردی فوت کند و اموال و دارایی او گس از فوت به وراث او برسد، اما وراث برای تنظیم سند اموالی که به آنها ارث رسیده است اختلافاتی داشته باشند و نتوانند به صورت توافقی میان خود قولنامه یا سندی تنظیم نمایند، هر یک از وراث میتواند با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع، از دادگاه بخواهد تا حکم تنظیم سند را صادر نماید و مشکل حل شود.
مدارک مورد نیاز برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع
- کارت ملی و شناسنامه فرد خواهان
- فرد خواهان یا وکیل ارومیه وی باید در زمان طرح دعوا حضور داشته باشند
- خواهان باید در سامانه ثنا در دفاتر خدمات قضایی ثبت نام نماید
- خواهان تمامی مدارک و اصل مبایعه نامه یا قرارداد باید به همراه داشت باشد تا دفاتر خدمات قضایی فایل اسکن مدارک را پیوست نماید.
- فرم تعیین ارزش واقعی ملک مورد نظر باید در دفتر خدمات قضایی تکمیل گردد. این فرم شامل اطلاعاتی درباره ملک است. ( آدرس دقیق ملک، پلاک ثبتی، مساحت زمین ملک، نوع سازه، تعداد شرکا یا وراث، درصدی از ملک که به هر یم از وراث تعلق میگیرد)
- هزینه دادرسی نیز در دفاتر خدمات قضایی به صورت الکترونیک پرداخت میشود.
دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامهای
این نوع دعاوی زمانی طرح میگردد که ملکی میان فروشنده و خریدار معامله شده است و قولنامهای میان این دو تنظیم شده است که در آن فروشنده تاریخ انتقال سند به خریدار را تعیین نموده است. فروشنده در تاریخ مورد نظر بایستی در دفتر خانه حاضر شود و ملک را به نام خریدار ثبت نماید. در غیر این صورت اگر فروشنده بد عهدی نماید و از انتقال ملک امتناع کند، خریدار میتواند برای شکایت از وی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامهای را تنظیم نموده و به دادسرا ارسال نماید.
یکی از مهمترین دلایلی که فروشنده حاضر به انتقال سند نیست، بالا رفتن قیمت ملک است. در این صورت فروشنده میخواهد در قبال دریافت مابه تفاوت مبلغ ملک سند را به نام خریدار انتقال دهد. در این حالت خریدار میتواند به صورت قانونی و از طریق دادگاه برای انتقال سند رسمی ملک به نام خود اقدام نماید. به همین منظور باید به دادگاه مراجعه نماید و با کمک وکیل پایه یک دادگستری نجات علی پور دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامهای را تنظیم و به دادگاه ارائه نماید.
برای کسب اطلاعات بیشتر در خصوص دریافت مشاوره حقوقی به صورت حضوری و غیر حضوری وکیل پایه یک دادگستری نجات علی پور به سایت https://nejatalipour.com/ مراجعه نمائید.
مدارک مورد نیاز برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامهای
- در زمان طرح دادخواست ارائه مدارک شناسایی مانند کارت ملی و شناسنامه الزامی است.
- برای ارائه دادخواست حضور خواهان یا وکیل ارومیه ضروری است.
- خواهان باید برای طرح دعوا و پیش از آن به دفاتر خدمات قضایی مراجعه نموده و در سامانه ثنا ثبت نام کند.
- ارائه اصل قولنامه یا کپی برابر اصل آن برای ضمیمه نمودن در دفاتر خدمات قضایی مورد نیاز است. در دفاتر خدمات قضایی مدارک اسکن شده و ضمیمه دادخواست میشوند.
- فرم تایید ارزش ملک حاوی اطلاعاتی در خصوص ملک مورد نظر باید توسط خواهان تکمیل گردد.
- هزینههای دادرسی به صورت الکترونیکی در دفاتر خدمات قضایی باید توسط خواهان پرداخت گردد.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک اجاره
این دعاوی در خصوص املاک اجارهای و از طرف مستاجر یا صاحبخانه طرح میگردد. طبق قانون، هرگاه ملکی به صورت اجاره به فرد دیگری سپرده میشود، یعنی به او اجاره داده میشود، قراردادی باید میان طرفین معامله تنظیم گردد. در صورت عدم تنظیم قرارداد هر یک از طرفین معامله، مستاجر یا مالک، میتوانند اقدام به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره نمایند.
اگر دادگاه حکمی برای این نوع پرونده صادر نمایند، طرفین دعوا باید حکم را اجرا نمایند و برای تنظیم سند اقدام نمایند، اگر هر یک از طرفین برای تنظیم سند حاضر نشود، نماینده دادگاه از طرف وی برای تنظیم سند حاضر خواهد شد و به جای او قرارداد را امضا خواهد کرد.
اگر فردی که در دفتر حضور نیافته است مالک باشد، نماینده دادگاه از طرف او قرارداد را برای مدت یک سال امضا خواهد کرد، اگر مستاجر برای امضای قراردادا اجاره نامه حاضر نشود و تا 15 روز نیز برای امضای قرارداد به دفاتر ثبت اسناد مراجعه نکند و برای این کار خود نتواند دلیل موجهی به دادگاه ارائه دهد، دادگاه از سوی مالک حکم تخلیه ملک را صادر نموده و مستاجر باید ملک را به مالک تحویل دهد.
در ادامه نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مشاهده مینمائید:
نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی
خواهان: آقای/ خانم ………………….
خوانده: آقای/ خانم ……………………
وکیل : وکیل پایه یک دادگستری نجات علی پور
تعیین خواسته و بهای آن : الزام به تنظیم سند رسمی ملک (الزام به تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ یک دستگاه آپارتمان مسکونی به پلاک ثبتی ……. فرعی از ……… اصلی قطعه …… واقع در بخش ……. حوزه ثبتی ……. به مساحت ……. متر مربع واقع در ارومیه ……. به انضمام شش دانگ پارکینگ به شماره ……) مقوم به …………. ریال ارزش منطقه ای ملک …………. ریال
مطالبه خسارت (مطالبه خسارت بابت تخلف از انجام تعهد حضور در دفترخانه در تاریخ مقرر به مبلغ ……………… تومان به استناد توضیحات مندرج ذیل مبایعه نامه شماره ………. مورخ…/…/…) به مبلغ …………….ریال
مطالبه خسارت (مطالبه خسارت تاخیر در اجرای تعهد به مبلغ …………. تومان بابت وجه التزام عدم تحویل مورد معامله مندرج در بند ….. مبایعه نامه شماره ………. مورخ …/…/… و مابقی تا زمان اجرای حکم) به مبلغ ………. ریال
دلایل و منضمات :
- وکالتنامه به شماره ……….. مورخ …/…/… میزان تمبر مالیاتی به مبلغ ……….ریال باطل شد
- مبایعه نامه به شماره ………… مورخ …/…/…
- گواهی عدم حضور به شماره …… مورخ …/…/…
- فرم ثبت قرارداد به شماره ………… مورخ …/…/…
برای آشنایی بیشتر با بهترین وکیل ارومیه لطفا اینجـــا کلیک کنید