خلع ید چیست؟
آیا میدانید خلع ید چیست و دادخواست خلع ید چگونه طرح میشود؟
خلع ید نوعی دعوای حقوقی است که در خصوص اموال غیر منقول مطرح میگردد. این نوع دعوا زمانی رخ میدهد که فردی زمین یا ملکی را به طور غیر قانونی تصرف نموده باشد و مالک اصلی نتواند از زمین یا ملک خود استفاده کند. در این صورت مالک اصلی برای خارج کردن اموال خود از دست فرد تصرف کننده، درخواست خلع ید را مطرح مینماید. این نوع دعاوی جزو دعاوی حقوقی هستند و دعاوی کیفری محسوب نمیشوند.
مطابق با درخواست خلع ید، مالک اصلی میتواند از دادگاه بخواهد تا فرد متصرف را از ملک یا زمین خویش بیرون کند و اموال وی را به وی بازگرداند و مراجع قضایی با بررسی مدارک و شواهد حکم مربوطه را صادر مینمایند.
شروط اصلی و نکات مهم خلع ید که باید برای دادگاه معلوم باشند عبارتند از:
- فرد مدعی باید مالک اصلی اموال باشد و سند رسمی مالکیت داشته باشد.
- فرد متصرف باید مرتکب این عمل شده باشد و ملک در تصرف وی باشد.
- حضور فرد متصرف در ملک غیر قانونی و بدون اجازه ملک باشد.
حال که دانستید خلع ید چیست، لازم به ذکر است که دعوای خلع ید با دعاوی تصرف عدوانی و دعاوی تخلیه ید تفاوت دارد. دعاوی خلع ید به دلیل غصب نمودن اموال غیر منقول توسط فردی که مالک اصلی اموال نیست، از سوی مالک اصلی با ارائه مدارک لازم برای خلع ید مطرح میشود . و میان مالک اصلی و فرد متصرف هیچ قراردادی منعقد نشده است. اما در دعاوی تخلیه ید، قراردادی میان مالک و متصرف تنظیم شده است و زمان مشخصی برای تحویل اموال از سوی مالک اصلی معین شده است. اگر فرد متصرف ملک یا زمین را در زمان مشخص به مالک اصلی تحویل ندهد، مالک میتواند برای بازپس گرفتن ملک خود دعوای تخلیه ید را مطرح نماید.
ب
از:
- دعوای خلع ید: این دعوا از سوی مالک برای خارج نمودن اموال غیر منقول از تصرف دیگری مطرح میشود.
- دعوای تخلیه ید: در این نوع دعوا مالک ادعا دارد که فرد متصرف بیشتر از زمان مشخص شده در قرارداد ملک را در اختیار گرفته است و باید ملک را از تصرف وی خارج نماید. در دعوای تخلیه ید بین مالک و فرد مقابل قراردادی وجود دارد.
- دعوای تصرف عدوانی: این نوع دعاوی به دلیل تصرف اموال است و نوعی ایجاد مزاحمت و ممانعت از استفاده مالک از اموال خویش تلقی میشود. این دعاوی به صورت کیفری و حقوقی قابل پیگیری است.
تفاوت و شباهت میان دعوای خلع ید و دعوای تخلیه ید
- همانگونه که گفتیم دعاوی خلع ید به اموال غیرمنقول مربوط میشود که تحت تصرف فردی غیر از مالک اصلی قرار دارد .
- ذعوای خلع ید برای خارج کردن اموال از فرد متصرف مطرح میشود . اما در صورتی که فرد مالک مطابق با قراردادی ملک خود را به فردی اجاره دهد و فرد مستاجر در زمان پایان قرارداد ملک را به مالک تحویل ندهد . مالک میتواند برای پس گرفتن منزل خود دعوای تخلیه ید را مطرح نماید . همچنین هنگامیکه فرد مالک به فردی دیگر اجازه دهد تا از ملک یا زمین او استفاده نماید و هرگاه بخواهد این مجوز را باطل نماید و ملک یا زمین خود را در اختیار بگیرد اما فرد مقابل از این کار امتناع نماید . مالک میتواند برای بازپس گرفتن ملک یا زمین خود دعوای تخلیه ید را تنظیم نماید .
- دعوای خلع ید تنها برای اموال غیرمنقول مانند ملک یا زمین و باغ طرح میگردد اما دادخواست تخلیه ید هم برای اموال منقول و هم برای اموال غیرمنقول طرح میشود.
تفاوت میان دعاوی خلع ید و دعاوی تصرف عدوانی
-
در دعاوی خلع ید مالک برای طرح دعوا باید مالکیت خود را اثبات کند و سند رسمی مالکیت ملک یا زمین را ارائه دهد . اما در دعاوی تصرف عدوانی نیازی به اثبات مالکیت نیست و فرد شاکی تنها باید سابقه تصرف خود بر ملک را ارائه نماید و اثبات کند و پیش از فرد متصرف اموال در تصرف وی بوده است .
-
در دعاوی خلع ید تمامی مراحل قانونی دادرسی باید انجام شود اما در دعاوی تصرف عدوانی تشریفات اداری و دادرسی الزامی نیست و پرونده خارج از نوبت مورد رسیدگی قرار میگیرد.
-
دعاوی خلع ید تنها به صورت حقوقی مطرح میشود، اما دعاوی تصرف عدوانی به دو صورت کیفری و حقوقی مطرح میشود و مورد بررسی قرار میگیرد.
-
در دعاوی خلع ید تنها مالک اصلی اموال میتواند دعوا را طرح کند، اما در خصوص دعاوی تصرف عدوانی هر فردی دیگری که پیش از فرد متصرف سابقه تصرف داشته باشد، مانند مستاجر، خادم و کارگر و … میتواند دعوا را طرح نماید.
-
حکم نهایی دعاوی خلع ید تنها در صورتی قابل اجرا است که رای نهایی و قطعی صادر شده باشد. اما در دعاوی تصرف عدوانی برای اجرای حکم نیازی به قطعی شدن رای نهایی نیست و حکم بلافاصله پس از صادر شدن قابل اجرا است.
-
هزینه دادرسی دعاوی خلع ید به ارزش معاملاتی اموال غیر منقول بستگی دارد و پس از تعیین قیمت اموال محاسبه میگردد. اما در دعاوی تصرف عدوانی هزینه دادرسی همانند دعاوی غیر مالی خواهد بود.
نحوه رسیدگی به دعاوی خلع ید در دادگاه
دعاوی خلع ید به دلیل اینکه با اموال غیرمنقول افراد در ارتباط است از اهمیت بالایی برخوردار است و به همین دلیل در دادگاه مورد بررسی قرار میگیرد. دعاوی خلع ید را برای رسیدگی به شورای حل اختلاف ارجاع نمیدهند. شواری حال اختلاف پروندههایی که ارزش اموال ذکر شده کمتر از 20 میلیون تومان باشد را رسیدگی مینماید .
دعاوی مربوط به دعاوی خلع ید مانند قلع و قمع، اجرت المثل و مطالبه خسارت که مربوط به مسائل مالی هستند بایستی ارزش گذاری شوند و دادگاه مورد بررسی قرار گیرند . ارزش گذاری اموال توسط دادگاه و کارشناسان انجام میپذیرد و تنها ارزش گذاری انجام شده توسط مالک مورد قبول نمیباشد. به همین جهت هزینه دادرسی هر کدام از دعاوی ذکر شده به صورت جداگانه محاسبه خواهد شد.
اگر در پرونده اموالی ذکر شده باشد که برخی توسط دادگاه مورد رسیدگی قرار میگیرند و برخی دیگر توسط شورای حل اختلاف . در اینصورت تمام پرونده به دادگاه ارجاع داده میشود و در دادگاه مورد رسیدگی قرار خواهد گرفت . به عنوان مثال اگر هر یک از دعاوی ذکر شده در متن بالا با دادخواست مطرح گردد . همه با هم به دادگاه ارسال خواهد شد و دادگاه مورد رسیدگی قرار میگیرد.
برای آشناییت با بهترین وکیل ارومیه لطفا اینجـــــا کلیک کنید
اگر ملک یا زمینی ارث پدری باشد، فرزندان مرحوم مالک تمامی ملک و زمین هستند و هیچ از آنها نمیتواند خود را مالک اصلی بداند . در این صورت هیچ یک از وراث نمیتواند بدون اجازه و رضایت سایر وراث دخل و تصرفی در ملک داشته باشند . مطابق با ماده 43 قانون آئین دادرسی مدنی، زمانی که حکم برای رفع تصرف ملک مشاع به نفع مالک بخشی از ملک یا زمین صادر شود، حکم برای تمام ملک اجرا میشود و فرد متصرف بایستی مطابق با قانون حکم را پذیرد.
نکات مهم خلع ید از ملک مشاع:
-
طرح دعوای برای اموال مشاع برای تمامی شرکا الزامی نیست. (طرح دعوا باید علیه فرد یا افراد متصرف صورت گیرد، خواه فرد متصرف یکی از شرکای ملک مشاع باشد خواه از شرکا نباشد و مالکیتی بر ملک نداشته باشد.)
-
طرح دعوا برای تمام شرکایی که ملک را تصرف نمودهاند الزامی نیست، زیرا در صورت صدور حکم، خلع ید برای تمام ملک اجرا میشود. (زمانی که چند نفر از شرکای ملک مشاع و یا فردی دیگر ملکی را تصرف نموده باشد، طرح کننده دعوای خلع ید مطابق با ماده 2 قانون دادرسی مدنی، میتواند محدوده رسیدگی دادگاه را مشخص کند، اما در این صورت برای اجرای حکم خلع ید برای سایر متصرفین نیاز است که برای هر یک جداگانه دعوای خلع ید را طرح نماید.)
-
برای رسیدگی به دعوای خلع ید، اقدام یک یا چند نفر از شرکا کافی است. زمانی که حکم خلع ید برای فرد متصرف به نفع سایر شرکا یا فردی که دعوا را مطرح کرده است صادر شده باشد، رای پرداخت اجرت المثل تنها برای همان فردی که دعوا را طرح کرده است صادر میشود.
مدارک لازم برای خلع ید
مدارکی برای طرح دعوای خلع ید بایستی ارائه گردد عبارتند از:
- تصویر سند مالکیت؛
- کارت ملی به منظور احراز هویت؛
- حضور شاهدین و مطلعین برای شهادت؛
- درخواست برای دریافت نظر کارشناس؛
- شماره پرونده استنادی؛
- تحقیقات منطقهای و محلی؛
- معاینه محلی؛
مشورت با وکیل برای طرح دادخواست خلع ید مزایایی دارد که عبارت است از:
- مدت زمان طرح دعوا کوتاه تر خواهد شد؛
- در زمان اجرای حکم نیازی به حضور مالک اصلی نیست؛
- نیازی نیست مالک از شورای حل اختلاف دستور تخلیه اخذ نماید؛
- وکیل میتواند برای موکل خود متناسب با مدت زمان تصرف از متصرف اجرت المثل دریافت نماید؛
- وکلی میتواند اموال متصرف را پس از مشخص شدن محکومیت وی، برای جبران ضرر و زیان ناشی از تصرف اموال غیر منقول توقیف نماید؛
نکته: تمامی شرکا برای رسیدگی به پرونده املاک مشاع بایستی تنها پرونده را تنها به یک وکیل بسپارند.
مراحل رسیدگی به پرونده
به منظور طرح دادخواست ، ابتدا بایستی با یک وکیل خوب و حرفهای مشورت نمائید. آماده نمودن دلایل کافی از شورای حل اختلاف از محل وقوع ملک یا زمین مورد . نظر و مدارکی برای اثبات مالکیت برای طرح دعوای خلع ید الزامی است . سپس دادخواست طرح شده همراه با دلایل و مدارک لازم برای برای رسیدگی به دادگاه ارجاع میشود.
دادگاه پس از رسیدگی به دادخواست زمان استعلام وضعیت پلاک ثبتی ملک مورد نظر را تعیین مینماید و همچنین زمان برگزاری جلسه پیگیری استعلام مدارک که از اداره ثبت بدست آمده است را مشخص مینماید. این کار به دلیل سرعت گرفتن روند پیگیری پرونده انجام میشود.
در زمان رسیدگی به پرونده در دادگاه، ممکن است فرد متصرف ادعای کند که از ملک یا زمین مورد نظر حقی دارد . در این صورت بایستی مدارک و شواهدی را ارائه نماید تا بتواند ادعای خود را اثبات کند. این مورد جزو موارد دفاع محسوب میشود و در دادگاه مورد بررسی قرار خواهد گرفت.
چند نکته مهم در مورد دعاوی خلع ید
علاوه بر نکات مهم که در متن بالا ذکر شد، نکاتی نیز وجود دارد که در زمان طرح دعوای بایستی مورد توجه قرار گیرد. این نکات عبارتند از:
- در صورتیکه ملک یا زمینی به صورت رسمی ثبت نشده باشد و هیچ مدرکی در دست نباشد، به همراه داشتن سند رسمی مالکیت برای مالک اصلی الزامی ندارد . حکم نهایی دادگاه دال بر ثابت نمودن مالکیت مالک در دادخواست پیوست خواهد شد.
- در صورتیکه مالک اصلی با ارائه سند عادی علاوه بر اثبات مالکیت خود بر ملک یا زمین درخواست خلع ید داشته باشد، دادگاه هر دو مساله را مورد رسیدگی قرار خواهد داد و پس از ثابت شدن مالکیت فرد متقاضی، حکم خلع ید صادر میشود . اگر مالک اصلی برای ملک خود سند رسمی نداشته باشد، میتواند علاوه بر دعوای ، دعوای الزام به تنظیم سند را نیز طرح نماید .
- مراجع قضایی پس از بررسی ادله و مدارک پس از اطمینان از صحت ادعای مالک اصلی، ضمن صدور حکم الزام به تنظیم سند، حکم خلع ید را نیز صادر مینمایند .
وکیل پایه یک دادگستری نجات علی پور سالها سابقه فعالیت در حوزه وکالت فعالیت دارد و تا به امروز بیش از 350 پرونده پیروز در سابقه کاری ایشان به چشم میخورد . برای دریافت مشاوره حقوقی به صورت حضوری و غیر حضوری میتوانید به دفتر وکالت ایشان مراجعه نمائید و یا با شماره تماس دفتر وی تماس حاصل نمائید .
برای کسب اطلاعات بیشتر به وب سایت ایشان به نشانی https://nejatalipour.com/ مراجعه نمائید.