تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی
وکیل ملکی
تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی
تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی : با دانلود کامل مقاله سرقفلی و یا فقط با 21 دقیقه مطالعه این مقاله میتواند مشکل حقوقی و ملکی خود را حل کنید.
فهرست مطالب
- مقدمه
- فصل اول
- تعریف سرقفلی
- تفاوت حق سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت
- فصل دوم
- قلمرو زمانی حق کسب و پیشه و تجارت
- فصل سوم
- قلمرو مکانی حق کسب و پیشه تجارت
- فصل چهارم
- قلمرو موضوعی حق کسب و پیشه تجارت
- فصل پنجم
- حاکمیت اراده و توسعه قلمرو حق کسب و پیشه و تجارت
- نتیجهگیری
- چگونگی انتقال حق سرقفلی
- انواع انتقال منافع
مقدمه
پدیده حق سرقفلی (حق کسب و پیشه و تجارت) از جمله حقوقی است که در بستر عرف رشد و نمو کرده و سرانجام در عرصه مجلس مقننه ظهور و جامه قانون بر تن کرده است.
این حق از بدو پیدایش مسیر پرفراز و نشیبی را طی کرد قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 این حق را به اوج رساند و قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 آن را به حاشیه راند.
بااینوجود حقی که بر اساس قوانین سابق خلق گردیده است ادامه حیات میدهد و اجرای آن توسط محاکم تضمین میشود.
تعریف – سرقفلی
پولی که مستأجر ثانی (به معنی اعم) به مستأجر سابق در موقع انتقال اجاره بلاعوض میدهد و همچنین مستأجر اول به موجر (مالک میدهد) .
سرقفلی حق مالی است و قابل معامله که برای مالک یا متصرف قانونی محلهای کسب و تجارت از طرف قانونگذار شناخته شده و میزان آن بستگی به عوامل مادی و معنوی دارد.
حق کسب و پیشه و تجارت:
حقی است مالی که بهتبع مالکیت منافع برای مستأجر محل کسب و پیشه و تجارت تحقق مییابد و قابلیت انتقال بهغیر را تمام با منافع عین مستأجر دارد.
این حق ناشی از تقدم در اجاره، حسن شهرت جمعآوری مشتری و رونق کسبی است که براثر عملکرد مستأجر محل به وجود آمده است.
تفاوت حق سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت
حق کسب و پیشه و تجارت حق جوانی است اما سرقفلی عمری به در ازای عقد اجاره دارد.
اخیر بر پایه خواست متعاملین ایجاد میشود و از حمایت قانون بهره میبرد. حق سرقفلی مختص مستأجر نیست، مالک بنای تجاری قبل از آنکه منافع عین مستأجر را به دیگران و واگذار کند صاحب این حق است و میتواند آن را به اولین مستأجر واگذار و عوض آن را دریافت کند. این حق نیازمند استمرار رابطه استیجاری نیست اما ایجاد آن سبب گسترش دامنه حقوق مستأجر و محدودیت حقوق موجر میشود.
این حق میتواند در ملکیت مستأجر اول تولید شود و از مستأجر ثانی یا مالک دریافت شود.
اما حق کسب و پیشه و تجارت به مالک اختصاص ندارد، این حق زاییده رابطه استیجاری است و محصول عمل مستأجر است. مستأجر در نتیجه فعالیت کسبی و تجاری مشتریانی جذب میکند و محل را معرفی و موجب رونق تجارت در عین مستأجر میشود مردم از وجود واحد تجاری مطلع میشوند و آن را در خاطر ضبط میکنند.
این حق ریشه در توافق طرفین ندارد و الزامی مافوق اراده موجر را ملزم به رعایت آن میکند.
این حق حامی مستأجر است.
«کلیه طرق مستقیم و غیرمستقیم که طرفین بهمنظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ کنند پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهد شد».
این حق در پایگاه حاکمیت اراده جایگاهی ندارد درحالیکه تکیه بر خواست متعاملین و حقوق متقابل آنان در حق سرقفلی مشهود است.
در اندیشه دینی، مشروعیت حق کسب و پیشه مورد مناقشه است. از یک سو موجر باتکیهبر قاعده تسلیت و استناد به حق مالکیت خویش (ماده 30 ق م) و بهرهگیری از قاعده وفای به عهد و حاکمیت اراده استمرار سلطه مستأجر را بیدلیل و برخلاف شرع میداند در مقابل مستأجر مدعی است حاصل مدتها تلاش در عین مستأجر که رونق تجارت در محل و جذب مشتری است ارزش مالی دارد بند الف ماده 9 آییننامه تثبیت قیمتها مصوب 23/07/1322 بیان میدارد «اگر مورد اجاره محل پیشه است و موجر بخواهد تا یک سال بعد از تخلیه به شغل مستأجر سابق یا شغلی مشابه آن در عین مستأجر هست اشتغال ورزد درصورتیکه سابقه عمل یا نام مستأجر سابق دارای قیمت و اعتباری باشد که نتیجه آن عاید موجر گردد موجر مکلف است برای قیمت اعتبار یا نام مستأجر سابق به میزانی که کارشناس معین خواهد کرد به مستأجر سابق بپردازد درهرحال میزان آن کمتر از معادل 3 ماه اجاره آن محل نخواهد بود».
پس در مقابل چنین دارا شدنی باید ما به ازاء وجود داشته باشد. بیاعتنایی به ادعای مستأجر سبب ضرر وی میشود و با قاعد لاضرر و لاضرر منافات دارد.
توجیهات بالا جزئی از دلایل شناسایی حق کسب و پیشه و تجارت است اما در آخرین تحولات قانونی مربوط به روابط موجر و مستأجر در ارتباط با این موضوع این حق کلاً نادیده گرفته شده است.
تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی
فصل دوم
قلمرو زمانی حق کسب و پیشه یا تجارت
این حق در طول تقریبی شش دهه ایجاد شد و رشد کرد ولی چون پایگاه شرعی نداشت به حاشیه رانده شد و اصل حاکمیت اراده بر روابط استیجاری سایه افکند و وجود حقی به نام کسب و پیشه صرفاً مخصوص زمان حاکمیت قوانین سابق مورد اجاره قرار گرفت قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 این حق را موردتوجه قرار داده است.
ولی پس از پیروزی انقلاب اسلامی مشروعیت آن مورد تردید واقع شد و نظرات شورای نگهبان نیز تردیدها را دوچندان کرد.
لیکن با تصویب مادهواحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر سال 1365 و تأیید شورای نگهبان این عقیده قوت گرفت که حق کسب و پیشه صرفاً نفی نگردیده بلکه مقتضای قاعده استصحاب، بقای آن است.
(نظریه شماره 1488- مورخ 09/05/1363) شورای نگهبان «حق کسب و پیشه و تجارت در ملک غیر مذکور در ماده 19 ق روابط موجر و مستأجر عنوان شرعی ندارد و اگر مقصود سرقفلی باشد باید طبق تحریرالوسیله عمل شود. در سایر موارد مربوط به حق کسب و پیشه نیز باید این نظر رعایت شود»
مادهواحده ق الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 15 آبان 1365 بیان میدارد «از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی بدون دریافت هیچگونه سرقفلی و پیشپرداخت به اجاره واگذار میشود، در رأس انقضای مدت اجاره مستأجر موظف به تخلیه آن میباشد مگر آن که مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود. در صورت تخلف دوایر اجرای ثبت مکلف به اجرای مفاد قانون هستند».
پس مالکینی که در اندیشه گریز از این حق بودند دستاویزی یافتند که با وجود دو شرط از کمند حق کسب و پیشه رهایی یابند.
اول اینکه قرارداد اجاره را بهصورت رسمی تنظیم کنند. دوم اینکه وجهی بابت سرقفلی یا پیشپرداخت دریافت نکنند. در این حالت با خاتمه قرارداد اجاره بر ملک خویش مسلط میگردید و برای وی حق تخلیه ایجاد میشد.
بقیه مقاله را از لینک زیر دانلود کنید: